Airbnb em condomínios: o que analisar antes de anunciar

Antes de anunciar um apartamento para temporada em plataformas como o Airbnb, vale abrir um documento que muitas vezes fica esquecido: a convenção do condomínio. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) deverá definir se a simples previsão de uso residencial do edifício basta para impedir locações de curta duração, mesmo sem uma proibição explícita. A discussão está no Tema 1.443 e, conforme o material enviado, os processos sobre o assunto estão suspensos no país até a definição da tese.

O ponto não envolve apenas o direito de propriedade, mas também a convivência entre quem mora no prédio e quem chega para estadias de poucos dias. Para quem administra um imóvel da família, divide a propriedade com parentes ou considera alugá-lo em períodos de maior procura, entender as regras antes de publicar o anúncio pode ajudar a evitar conflitos.

O que o STJ deve esclarecer

De acordo com Diego Kiçula, advogado e mestre em Direito pela Fundação Getulio Vargas, o julgamento deve delimitar quando a locação por curtos períodos deixa de ser entendida como uso residencial convencional e passa a afetar a dinâmica condominial.

“A discussão não é simplesmente se o proprietário pode ou não alugar o próprio apartamento. O ponto jurídico está em saber quando uma utilização reiterada para estadias muito curtas deixa de ser compreendida como um uso residencial convencional e passa a produzir efeitos que atingem todo o condomínio”, explica Kiçula.

Segundo o material enviado, em maio a Segunda Seção do STJ analisou um caso sobre a oferta recorrente de um apartamento para estadias de curta duração. Naquele julgamento, o tribunal entendeu que contratos atípicos de curta estadia, quando caracterizados pela exploração econômica reiterada ou profissional do imóvel, podem descaracterizar sua destinação residencial.

Conforme o entendimento relatado no material, nesse cenário a utilização depende de previsão na convenção aprovada por dois terços dos condôminos, com base no Código Civil. Já o Tema 1.443 deverá uniformizar outra dúvida: se a indicação de finalidade residencial, por si só, permite ao condomínio impedir as locações curtas ou se é necessária uma vedação expressa.

Plataforma não define, sozinha, a permissão

A existência de um anúncio em plataforma digital não torna, por si só, a locação proibida, ressalta Kiçula. Para o advogado, a frequência das estadias, a natureza da contratação, a forma de uso da unidade e o conteúdo da convenção precisam ser avaliados em conjunto.

“O próprio STJ diferencia a plataforma utilizada da natureza jurídica efetiva daquela relação”, afirma. Assim, a resposta para quem pretende alugar um apartamento pelo Airbnb não é automática: depende das regras aplicáveis àquele condomínio e do modo como a unidade é utilizada.

Checklist antes de colocar o imóvel para temporada

Kiçula recomenda que proprietários verifiquem a convenção e o regimento interno, além de eventuais deliberações tomadas em assembleia. Segundo o advogado, a consulta é especialmente relevante antes de anunciar estadias recorrentes de poucos dias.

“O erro é imaginar que basta ser proprietário para que qualquer modalidade de utilização da unidade esteja automaticamente permitida. Em condomínios, o direito individual sobre o imóvel convive com regras coletivas”, explica.

Enquanto o STJ não fixa uma orientação nacional para o Tema 1.443, a leitura dos documentos internos é uma medida objetiva para proprietários, síndicos e administradoras. Para Kiçula, os condomínios também podem revisar se suas regras refletem a realidade do prédio e contribuem para reduzir conflitos levados ao Judiciário.

Texto gerado a partir de informações da assessoria com ajuda da estagiárIA