Condomínio pode proibir aluguel de imóvel por Airbnb, decide STJ

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu na última terça-feira que as convenções de condomínio podem proibir a locação de unidades residenciais por plataformas digitais, como o Airbnb.

Segundo os ministros da corte, o impedimento pode ser feito se houver previsão expressa, na convenção, de uso residencial para as casas ou apartamentos do condomínio. Eles também entenderam que o sistema de aluguel pela plataforma é um tipo de “contrato atípico de hospedagem”, e não um serviço residencial. Além disso, como bem destaca o especialista em mercado imobiliário, Rafael Scodelario, tal modalidade é diferente de locação por temporada ou da hospedagem em hotéis.

O resultado do julgamento confirma o que já havia decidido sobre o tema os desembargadores do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Eles haviam proibido dois proprietários de imóvel de Porto Alegre de alugarem quartos pelo Airbnb. Para eles, tal prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

Durante o julgamento no STJ, o ministro Raul Araújo destacou que a locação daquele imóvel causava uma alta rotatividade de pessoas, o que teria trazido perturbação aos demais moradores. Ele também citou que os proprietários ofereciam serviços, como lavagem de roupas. “Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”, afirmou o jurista.

Além disso, ele também ressaltou que o modelo de aluguel usado pelas plataformas deste tipo não é uma atividade ilícita, mas deve respeitar o estabelecido pela convenção de condomínio. O direito do proprietário usar livremente do seu imóvel deve “harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício”, afirmou. 

 Desde o ano passado, a plataforma proibiu o aluguel de imóveis cadastrados para festas. No último mês, também foi desenvolvido um meio para que vizinhos possam acionar a plataforma em caso de perturbação de uma unidade locada e sem a presença do proprietário. Para evitar estas brigas, o especialista em mercado imobiliário, Rafael Scodelario, recomenda que “o ideal seria que os condomínios atualizem suas convenções, visto que a prática se tornou comum”.

“A briga envolve uma grande polêmica aí. Afinal, quem quer alugar e ganhar uma renda extra acredita que tem direito de usar seu imóvel como quiser. Por outro lado, o vizinho que reclama normalmente se queixa do fluxo intenso de pessoas de fora, da falta de segurança com a presença de estranhos e os exageros, como festas e descuido nas áreas comuns”, pondera o especialista.

“Para piorar, as reclamações mais comuns sobre os hóspedes são de que muitos deles acabam fazendo festas, depredam as áreas comuns, achando que ali é um hotel, mas não é. Além disso, os moradores ficam preocupados com a alta rotatividade de pessoas estranhas circulando por aquele ambiente”, destaca Scodelario.

Com a decisão tomada pelo STJ, Rafael acredita que ela vai ajudar condomínios e moradores a lidarem com essa situação. “Tudo deve ser regulamentado, pois, como qualquer regra, quando ela não é colocada as pessoas acabam abusando da falta de limites. Agora, organizando tudo direitinho, será possível coibir qualquer abuso e todo mundo poderá sair ganhando”, finaliza.