STJ vai definir se uso residencial pode barrar locações de curta temporada em condomínios

Airbnb em condomínios: STJ vai definir se uso residencial pode impedir locações de curtíssima temporada

Tema 1.443 afetará processos em todo o país e pode trazer nova interpretação sobre a atuação de plataformas de hospedagem como o Airbnb

Um novo capítulo da discussão sobre a locação de imóveis por curtíssima temporada em condomínios residenciais foi aberto no Superior Tribunal de Justiça (STJ). A Corte cadastrou o Tema 1.443, que afetará recursos especiais relacionados ao aluguel de curta duração por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, e deverá uniformizar o entendimento sobre o assunto em todo o país.

A controvérsia gira em torno da possibilidade de condomínios proibirem esse tipo de locação quando a convenção condominial estabelece apenas o uso residencial das unidades.

Segundo o advogado especialista em Direito Condominial, Luis Gustavo Stremel, a definição do tema pelo STJ é relevante porque revisita entendimentos que pareciam já consolidados na Corte. “O Tema 1.443 é interessante porque um dos recursos afetados têm origem em uma decisão que entendia que a locação por curtíssima temporada, por si só, não descaracterizaria a natureza residencial do imóvel. Entretanto, em decisões mais recentes, o C. STJ passou a entender que esse tipo de locação pode desclassificar o imóvel como residencial. Parecia que esse seria o encaminhamento final da questão, mas o tema renovou a discussão”, explica.

Até então, a interpretação predominante era de que a simples previsão de uso residencial na convenção condominial seria suficiente para impedir atividades consideradas semelhantes à hotelaria, característica frequentemente associada às plataformas de hospedagem de curta duração.

Para Stremel, a solução mais segura seria a atualização das convenções condominiais, adequando os documentos à realidade atual do mercado imobiliário. “Antes do Tema 1.443, a leitura era de que, se a convenção previa exclusivamente o uso residencial, já estaria vedada a exploração de atividades de quase hotelaria. A alternativa seria alterar a convenção para permitir o uso misto ou inserir cláusulas específicas autorizando a locação por curtíssima temporada”, afirma.

O especialista ressalta, contudo, que a maioria dos condomínios brasileiros possui convenções antigas, que não fazem qualquer menção ao Airbnb ou a plataformas semelhantes. “A maior parte das convenções apenas prevê o uso residencial, sem tratar expressamente dessas novas modalidades de locação. O problema é que alterar uma convenção exige aprovação de dois terços dos condôminos, e muitos síndicos encontram dificuldades para alcançar esse quórum”, destaca.

De acordo com o advogado, justamente por esse motivo grande parte das ações judiciais em tramitação envolve condomínios que nunca atualizaram suas convenções. Assim, o julgamento do Tema 1.443 deverá esclarecer se a simples expressão “uso residencial” é suficiente para impedir o aluguel por curtíssima temporada.

Por outro lado, a plataforma Airbnb sustenta o entendimento de que o proprietário possui ampla liberdade para utilizar seu imóvel, independentemente de restrições convencionais. “A tese defendida pelo Airbnb parte do princípio do pleno exercício do direito de propriedade. Nessa visão, nem mesmo uma previsão proibitiva na convenção seria suficiente para impedir esse tipo de locação”, observa Stremel.

Enquanto o debate jurídico avança, os números demonstram a relevância econômica da atividade. Apenas em Curitiba, estima-se que cerca de 5.500 imóveis estejam disponíveis para locação por meio da plataforma.

Para o especialista, embora o julgamento do STJ seja importante, a solução definitiva dependeria de uma regulamentação específica. “As inovações tecnológicas sempre trazem novos desafios jurídicos. O mais efetivo seria a criação de uma lei federal regulamentando a matéria. Enquanto isso não ocorre, acompanhar o julgamento do Tema 1.443 no STJ será fundamental, pois a decisão deverá resolver uma parcela significativa dos conflitos existentes no país”, conclui.