Reajustes de Aluguéis em 2026 e os Impactos da Reforma Tributária

A cada início de ano, muitos contratos de aluguel no Brasil são reajustados conforme cláusulas contratuais e índices previamente acordados entre locador e locatário. Para 2026, a projeção do mercado imobiliário indica que os valores baseados no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) devem subir entre 4,8% a 5,5%. Já o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acumulado de 2025 apresentou resultado negativo (-1,05%), o que significa que contratos baseados neste índice não terão reajuste. No entanto, o ano novo traz um elemento adicional: as mudanças na tributação sobre a renda de proprietários de imóveis alugados, decorrentes da Reforma Tributária.

O reajuste anual do aluguel continua sendo um direito previsto em contrato, desde que respeitado o índice pactuado e o intervalo mínimo de 12 meses. Esses valores são definidos com base nos índices fechados nos doze meses anteriores ao mês de reajuste — por isso, contratos assinados em janeiro consideram os resultados acumulados do ano anterior. Locadores e locatários já estão habituados a essa variação anual. A novidade, porém, está nos impactos da Reforma Tributária, que passam a valer a partir de 2026.

A partir de 1º de janeiro de 2026, partes da nova Reforma Tributária entram em vigor, afetando diretamente a tributação sobre a renda de quem é proprietário de imóveis alugados. O novo modelo inclui a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), componentes do chamado IVA dual. A atividade de locação passa a ser tratada de forma mais ampla para fins fiscais. O impacto varia conforme a quantidade de imóveis e o valor recebido, não atingindo todos os proprietários da mesma forma.

Proprietários de imóveis comerciais e residenciais podem enfrentar diferenças em procedimentos, declarações e alíquotas de tributação, dependendo do tipo de imóvel, receita de locação e regime tributário adotado (pessoa física, pessoa jurídica ou Simples Nacional). Em linhas gerais, a Reforma busca unificar e simplificar tributos, mas a incidência do IBS/CBS sobre locações pode elevar a carga tributária efetiva para quem obtém renda significativa com aluguel e não está enquadrado em regimes simplificados.

Diante desse cenário, é necessário mais cautela e diálogo entre as partes envolvidas. A nova tributação sobre a atividade de locação, ainda que implementada de forma gradual, pode impactar a rentabilidade do proprietário e, consequentemente, as negociações de valores. Por isso, é fundamental revisar contratos, manter a documentação atualizada e buscar orientação jurídica especializada para evitar conflitos e garantir segurança jurídica a todos os envolvidos.